시골 주택을 상가로 용도변경을 하면 여러 이점이 있습니다. 카페나 음식점을 직접 운영할 수도 있고 임대를 놓을 수도 있는데요. 무엇보다 1가구 2주택 부담에서 벗어날 수 있습니다.
하지만 시골 주택을 카페나 식당으로 바꾸는 일은 생각보다 쉽지 않습니다. 대부분 오래된 주택이가 때문인데요. 허가를 진행하다 보면 예상치 못한 난관에 부닥치는 일이 많다고 합니다.
아래 글은 제가 시골 주택을 직접 카페로 용도변경을 신청한 후 허가까지 겪은 문제들을 정리해 보았습니다. 시골 주택의 위치에 따라 용도변경의 상황은 조금씩 다를 수 있습니다. 따라서 직면하는 문제들도 다를 수 있습니다.
하지만 공통적으로 직면하는 문제도 있으니 시골 주택의 용도변경을 계획하고 계시는 분들은 참고하시면 도움이 될 수 있습니다.
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시골 주택 용도변경 개요
시골집 용도변경 개요를 정리해 봅니다. 주요 내용은 용도변경 이전과 용도변경 이후의 사항입니다. 시골 주택의 용도변경은 상당 부분이 해당 지자체에 따라, 그리고 담당 공무원에 따라 달라지는 부분이 있습니다. 그리니 ●주택의 위치와 ●용도변경 시기가 무척 중요하다고 생각합니다.
예를 들면, 인구가 유입되기를 간절히 바라는 저의 고향 고흥의 경우는 상대적으로 용도변경이 쉬울 수 있다고 생각합니다. 그곳에 거주하는 저의 형제와 지인인 군청 지인의 귀뜀으로 가늠할 수 있는 부분입니다.
반면, 같은 군 단위 시골이지만 광역시에 바로 인접해있거나 개발 이익 등으로 급속한 인구 유입이 예상되는 지자체는 용도변경이 상대적으로 복잡하고 까다롭다고 느낄 수 있습니다.
요즘에 그러한 군 단위가 얼마나 있을까 싶습니다만, 인구 유입이 많다는 것은 군 관련 조례도 까다롭고 담당 공무원에 차후 발생하는 책임 요소를 철저히 검증하려 하기 때문에 사소한 사항까지도 원칙에 입각해서 처리하거나 심할 경우 해당되지 않는 건축법까지 적용하려 하는 분위기가 있다는 것입니다.
만약 용도변경하는 지역이 시지역이라면 오히려 이러한 까다로운 부분이 덜하지 않을까 생각합니다. 도시에서 상가 업무를 가끔 보았던 저의 경험으로는 그렇습니다. 시골 군청보다는 오히려 도시의 구청에서 일보는 것이 수월하는 것이죠.
용도변경 이전 건축물 항목
- 위치: 광역시와 인접한 면단위
- 토지이용: 제1종일반주거지역
- 용도: 주택(부속)
- 면적: 200㎡ 이하
- 지목: 대지
용도변경을 신청한 주택은 광역시와 바로 인접해 있습니다. 광역시에서 승용차로 약 20분이면 충분히 도착할 정도로 가까운 거리입니다. 그래서인지 주말에는 나들이 인파로 유명 식당은 항상 붐비는 지역입니다. 매년 유입되는 인구도 상당해서 광역시로 출퇴근 차량은 꽤 많습니다.
이러한 지역은 제 경험상 용도변경 등 군청 업무가 꽤 까다롭습니다. 신축이라면 원칙대로 처리되는 부부이라 허가 유무가 명확하지만 오래된 주택이나 건물의 용도변경이 쉽지 않다는 것입니다. 저의 고향 고흥처럼 인구 유입을 공공연히 장려하는 지역이라면 모르지만요.
용도변경 이후 건축물 항목
용도변경 이후에는 다음 용도로 건축물을 변경하고자 했습니다.
- 용도: 제2종근린생활시설(휴게음식점)
휴게음식점은 잘 아시는 것처럼 카페를 말합니다. 나중에는 건축사의 권유에 의해 일반음식점으로 허가가 났습니다만 처음 신청은 휴게음식점으로 서류를 제출하였습니다.
허가상 휴게음식점과 일반음식점의 차이는 거의 없습니다. 하수배출 여과 장치를 추가는 것 외에는 큰 차이가 없어 보입니다. 지금도 음식점을 할 일은 없기 때문에 일반음식점으로 허가가 된 것이 뭐가 좋은지 모르겠습니다. 아무래도 휴게음식점보다는 일반음식점 규제가 더 심하지 않을까 하는 생각이 있기 때문입니다.
용도변경 신청부터 허가까지
사실, 용도변경을 신청을 준비한 것은 약 7년 전의 일입니다. 그러니까 약 5년간은 희망과 좌절, 그리고 포기 속에서 보냈던 세월입니다. 그만큼 시골 주택의 용도변경은 난관이 많다는 현실을 뼈저리게 느끼게 한 시간이기도 합니다.
5년 동안 수많은 관련 법규를 공부하면서 전문가를 찾아가 상담하고 수많은 시도를 해보았습니다. 제가 주로 시도했던 일들은 다음과 같습니다.
- 군에 위치한 모든 건축사 방문하고 상담하기
- 군 담당 공무원 수시로 방문하고 상담하기
- 인접한 광역시 건축사 전화 상담 후 방문하기
- 지적 및 도로관계 전문가 상담하기
- 관련 법규 및 자료 공부하기
- 정부 관련 부처에 질의 회신하기
그 밖에도 생각과 고민 속에서 뜬 눈으로 보낸 밤들이 많습니다. 주변에 카페 허가를 받은 업소에 찾아서 염치를 무릅쓰고 허가 과정을 조심스럽게 질문하기도 했습니다.
결론은 절반의 가능성이 있다는 느낌이었습니다. 이러한 느낌은 오직 저의 몫이었고 그 누구도 명확하고 결론적인 해답을 주지 않았습니다.
그래서 일단 부닥치고 해보자는 생각으로 군청 주변에서 선정한 건축사에 일을 맡기려 했습니다.
이때 생각지도 못한 난관이 있었는데요. 찾아간 어느 건축사도 시골 주택 용도변경 일은 맡지 않으려 했습니다. 일은 복잡하고 머리 아픈 반면 크게 돈이 되지 않기 때문이라고 담당 공무원이 귀띔해 주기고 했습니다. 그 당시 무엇보다 이 지역은 인구 유입이 많아서 건축사 일이 넘쳐나기도 했기 때문입니다. 지금은 상황은 많이 달라졌겠지만요.
힌 곳이 맡겠다고 하였지만 신청 과정에서 조금이라도 법규적 위반이 있으면 중간에 포기해야 한다고 합니다. 처음부터 지나치게 고압적인 자세에 주눅이 들어 결국 신청을 포기했습니다.
그러다 약 2~3년의 세월을 허비한 뒤 이제는 광역시의 건축사에 부탁을 해보기로 합니다. 최대한 군과 가까운 지역의 건축사를 알아보고 상담한 후 한 드디어 한 건축사가 일을 맡기로 했습니다. 하지만 조건이 있었는데요. 건축물대장에서 위법한 건축물을 먼저 정리해 주어야 한다는 것이었습니다.
사실, 위법이 아니라 최초에 건축물대장에 등재할 때 면사무소에서 잘못한 측량과 오류였죠. 시골집은 그 당시 잘못 등재된 건축물이 수없이 많다는 사실은 뒤늦게 알았습니다. 물론 면에 찾아가 아무리 설명해도 자신들과는 상관없는 일이고 군에서 해결하라는 똑같은 답변만 반복해서 들었습니다. 군에 가서 설명하면 다시 허가를 받아야 한다는 원론적 답변만 또 반복하죠. 이 과정은 너무 힘들고 복잡해서 이 글에서는 제외합니다.
어쨌든 위법적 부분을 정리하기로 하고 다시 건축사와 상담을 하기로 했지만 이번에는 건축사가 마음이 바뀌었는지 못하겠다고 합니다.
그 후 다시 광역시에 있는 여러 건축사를 알아보았으나 돌아오는 답변은 해당 군 지역에서 알아보는 것이 가장 현명한 방법이라는 거절의 답변이었습니다.
어쩌다 관심을 보이는 건축사는 허가 비용을 지나치게 높게 부르거나 추가적인 공사를 요구하기도 했습니다. 추가 공사라 해도 비용이 적당하면 추진해볼 수 있겠지만 설계에 따라 달라지는 막연한 공사비를 감당하기에는 너무 부담이 컸습니다.
결국 광역시에서 건축사는 찾는 일도 포기하게 되었습니다. 이렇게 알아보고 찾는데 거의 5년이라는 세월이 흘렀습니다.
결국 지인을 통해서 건축사를 소개받다
이렇게 우여곡절과 난관을 겪으면서 용도변경 허가를 이제는 떠올리지 않고 포기하고 있었는데요. 어느 날 갑자기 아는 지인이 건축사 관련 일을 하고 있다는 말을 들었던 기억이 났습니다.
아주 가까운 친척이었기에 바로 연락을 해서 알아보았습니다. 역시 가끔 건축사에서 관련 일을 하고 있었고 바로 아시는 분을 소개받았습니다. 이렇게 해서 또다시 2번째 용도변경 허가를 위한 도전이 시작 되었습니다.
하지만 여전히 시골 주택은 난관의 연속이었고 해결해야 하는 많은 난제들은 그대로 있었습니다. 다만 아시는 분의 소개라서 건축사분이 쉽게 포기할 수 있는 처지가 아니었기에 그나마 지속적으로 용도변경 허가 도전을 이어갈 수 있었습니다.
이제 시골 주택이 구체적으로 어떤 문제가 있었는지 하나씩 살펴봅니다.
시골주택 용도변경 문제점들
시골 주택을 상가로 용도 변경 하는데는 많은 잠재적인 문제점을 안고 있습니다. 누구나 겪을 수 있는 문제이고 꼭 저의 경우로 한정되지 않을거라 생각합니다.
도시에서도 용도 변경에서 예상치 못한 문제들을 직면할 수 있지만 시골 주택의 경우와는 조금 다른 상황들로 예상됩니다. 저의 경우는 다음과 같은 문제들에 직면하게 되었습니다.
- 도로문제
- 불법 건축물 문제
- 설계문제
- 구조안전 확인서 문제
사실, 지나고 보니 위의 문제들은 나에게 아무런 잘못이 없었고 애초에 잘못된 기재와 변경된 측량 기준의 문제입니다. 따라서 불법적인 건축 요소는 없는 것이죠. 그럼에도 담당 부서에서는 모든 문제의 소지를 민원인에게 돌리고 해결을 요구합니다. 그러니 해결이 안될 때는 답답하고 포기하고 싶은 심정뿐이죠.
결론적을 말씀드리면 위의 문제들은 건축사의 재량에 따라 모든 해결이 가능한 부분입니다. 다시 말하면 능력 있는 건축사를 만나면 모두 해결할 수 있는 문제라는 것입니다. 그렇다고 특별한 추가 금액을 요구하는 것은 아니고 추가 설계가 있다면 그에 대한 비용만 서로 양해하면 되는 문제입니다.
하지만 문제는 이러한 건축사를 만나기가 쉽지 않다는 것이고 저의 경우처럼 엄청난 시간을 허비할 수 있다는 사실입니다. 어떤 누가 저의 경우처럼 전체 7년을 기다리면서 투쟁을 이어갈 수 있을까요?
용도변경 문제와 해결 과정
위의 문제들은 다음과 과정을 거쳐서 결국 해결했습니다.
용도변경 도로문제
문제의 소지가 없는 완벽한 도로가 되려면 지목이 “도로”로 용도변경하고자 하는 주택의 대지와 딱 붙어 있어야 합니다. 이 경우 도로의 폭은 크게 문제가 되지 않습니다. 2m 이상만 되어도 문제 삼지는 않을 것입니다.
하지만 ●지목이 도로가 아니거나 ●지적도상 대지와 조금이라도 분리되어 있거나 하는 경우 지자체에 따라 용도변경에서도 신축과 마찬가지로 문제를 제기할 수가 있습니다.
제가 전문가에게 알아본 법규적 원칙은 이렇습니다.
신축이라면 다르겠지만 용도변경에서는 다음의 조건을 만족하면 도로는 문제가 없는 것으로 알려왔습니다.
- 용도변경 주택의 지목이 대지일 것
- 대자가 마을 안 현황도로와 인접해 있을 것
그러니까 용도변경의 경우에는 도로의 지목이 대지가 아니라도 위의 2가지 조건만 충족되어 있으면 문제가 되지 않는다는 것입니다. 즉 지목이 대지이면 현황도로로 인정이 되고 대지와 지적도상 대지와 약간 떨어져 있어도 문제가 없다는 것이죠.
저의 경우는 도로가 군에서 포장을 하였고 마을 안길에 연결되어 있었지만 지목이 도로가 아니었습니다. 게다가 대지와 약간 분리되어 있었는데요. 군 담당자는 처음부터 도로로 지목변경을 요구하였고 약간 떨어져 있는 부분도 토목설계를 통해 연결하기를 요구하였습니다.
3~4번의 담당자가 바뀌는 동안 거의 동일한 요구를 하였는데요. 모두 거절을 당했습니다. 그러다 대통령령으로 정한 건축법 예외 조항으로 일단 도로 문제는 해결할 수 있었습니다.
다음으로 대지와 분리된 도로를 연결하는 부분인데요. 주택의 지목이 대지이고 신축이 아니라 용도변경이기 때문에 문제가 없다는 근거를 대면서 강력하게 항의를 거듭한 결과 어렵게 통과를 할 수가 있었습니다.
하지만 담당자가 바뀌면 또 변수가 있는 사항이기 때문에 수시로 마음을 놓을 수가 없었는데요. 다행히 마지막 담당자에서 잘 넘어가게 되었습니다.
제가 설명하는 과정에서 알 수 있듯이 용도변경의 경우 도로 문제는 지자체와 담당자에 따라 얼마든지 변수가 생길 수 있는 문제입니다. 저는 그렇게 확신하고 있습니다. 왜나하면 이 부분은 제가 직접 공부하고 자료를 수집해서 건축사와 군 담당자에게 설명하고 항의해서 해결한 부분이 크기 때문입니다.
아무리 그렇다고 해도 마지막에는 건축사의 능력이 도로의 사안을 결정합니다. 설계는 결국 건축사의 몫이니까요. 그러니까 용도변경에서 도로 문제는 건축사의 능력에 달렸다고 보는 것이 맞습니다.
불법 건축물 문제
시골 주택에서는 건축물대장에 올라가 있지 않은 창고나 축사와 같은 건축물이 있을 수 있습니다. 또는 건축물대장에는 등재되어 있지만 현장과는 다르게 엉뚱한 지번에 올라가 있는 경우도 있습니다. 또한 측량 기준이 달라지면서 건축물들의 일부가 해당 지번을 벗어나 있는 경우도 있습니다. 당시는 합법적을 건축되었다 해도 현재의 기준에 어긋나 있는 위의 모든 경우를 불법 건축물이라고 규정하고 있습니다.
당시에 신고나 허가를 필하지 않고 임의로 건축했다면 당연히 철거를 해야 하지만 그렇지 않은 경우라면 억울하기만 합니다. 저의 경우는 건축물대장에 등재되어 있는 축사 건축물이 다른 현장에서는 다른 지번에 있습니다. 최초 면에서 지번을 잘못 등재를 한 것입니다.
면에서도 인정을 하고 군에서도 인정을 한 사안이지만 법규는 현재를 기준을 판단을 하기 때문에 불법이라는 것입니다. 살릴 수 있는 방법은 측량부터 설계까지 모든 과정을 다시 해야 합니다. 왜나햐면 현장의 지번은 대지가 아니기 때문입니다. 게다가 위성에서 확인해 보면 측량 기준도 변해서 건물의 일부가 지번에서 약간 벗어나고 있습니다.
정확한 측량을 해보면 알겠자만 어차피 토목 설계부터 다시 해야 합니다. 꽤 많은 비용이 들것으로 보입니다. 만약 건물이 지번에서 약간 벗어났다면 정말 방법은 없는 것이죠. 그래서 결국 철거하기로 결정합니다.
철거도 쉽지는 않습니다. 최근 철거 규정이 꽤 까다로워졌기 때문입니다. 이 과정에서 철거 담당하시는 분이 바뀌는 바람에 또 문제가 발생하기도 합니다. 철거 과정과 문제점 해결은 별도로 포스팅하도록 합니다.
결국 우여곡절을 거쳐 불법 건축물은 철거를 하고 건축물대장에서 모두 멸실을 하였습니다. 이제 나머지 일은 건축사와 군 담당자의 몫인데 이 또한 쉬운 일이 아니었습니다.
건축사 설계 문제
용도변경 설계 비용은 300만원 정도로 시작합니다. 기본 설계 비용이라고 볼 수 있는데요. 건축사에 따라서 조금 더 적은 비용과 더 많은 비용을 부담할 수도 있습니다.
문제는 용도변경 허가 과정에서 군 담당자는 끝없이 보완서류를 요구합니다. 신축이 아니라 시골 주택이가 때문에 그렇습니다.
이렇듯 담당자로부터 보완 서류가 떨어지면 애초에 계획에 없었던 서류일 가능성이 높습니다. 요청을 받은 건축사는 당연히 추가 비용을 요구합니다. 게다가 일이 많은 건축사의 경우에는 민원인은 항상 눈치를 보지 않을 수 없습니다. 시골 주택 용도변경은 별 돈이 안된다는 인식이 서로에게 이미 인지되어 있기 때문입니다.
계획에 없었던 도서 설계를 하면 당연히 추가 비용을 부담해야 하지만 귀찮아하는 설계사를 달래는 일은 정말 마음의 도를 닦는 듯 인내가 필요합니다. 갖은 정성으로 위로하고 달래야 하는데요. 저의 경우는 그랬습니다. 언제 마음이 변해서 포기할지 모르니까요.
정말 시골 주택의 용도 변경은 비용도 생각보다 많이 들어가지만 눈치를 많이 보고 애가 타는 일임에 틀립 없습니다. 특별히 까다로운 경우에는 더욱 그렇습니다.
구조안전 확인서 문제
신축 건물들은 구조안전 확인서가 함께 첨부되어 있어 별도의 구조안전 확인서를 발급받을 필요가 없다고 합니다. 하지만 오래된 건물은 도면 조차도 없으니 구조안전 확인서가 있을 리가 없습니다.
저는 이 분야에 전문가가 아니기 때문에 정확히 알 수는 없지만 규모가 크지 않는 건축물은 건축사가 날인을 할 수 있는 것으로 보입니다.
문제는 담당자와 건축사가 구조안전 기술사를 통해서 진단과 확인서를 받아야 한다고 결론을 내리는 경우는 참으로 난감하다는 것입니다. 이럴 경우 건축주가 세세한 공부를 해서 담당자와 건축사에게 근거를 제시하고 건축사 날인으로 대신하도록 요구해야 하는데요. 이 과정이 그리 간단하지 않다는 것입니다.
자칫 서로의 지식에 대한 기싸움으로 보일 수 있어서 참으로 난처한 상황이 될 수 있습니다.
결국, 구조안전 확인서 문제도 건축사 능력으로 귀결된다고 생각합니다. 그러니 건축사 선정이 얼마나 중요한지 경험 후 뼈저리게 느낄 수 있었습니다.
참고로, 만약 구조안전 기술사를 통해 구조안전 확인서를 발급받아야 한다면 아마 건물을 신축하는 것이 더 나을 수 있습니다. 그만큼 비용이 많이 들어간다는 것인데요. 정보가 부족할 경우 구조안전 확인서 발급에서 많은 분들이 포기하지 않을까 생각합니다.
하지만 규모가 그리 크지 않는 건축물의 경우(200㎡ 이하)는 대부분 건축사 날인으로 가능하지 않을까 생각합니다. 만약 문제가 생겼을 경우는 건축주가 구조안전 확인서 규정에 대한 충분한 공부와 검토를 직접 하셔야 할 것입니다.
시골집 용도변경 필수 확인사항
제가 직접 경험한 시골 주택 용도변경 시 꼭 필수로 확인할 사항을 정리해 보았습니다. 주택마다 상황이 다를 수 있습니다. 전혀 문제가 없는 주택도 있을 수 있습니다. 하지만 저의 경험상 예상치 못한 문제를 안고 있으면 용도변경 과정에서 아주 난감할 수 있으니 용도변경 이전에 기본적인 사항은 꼭 확인하시는 것이 좋지 않을까 생각합니다.
- 도로
- 불법 건축물
- 설계
- 주조안전 확인서
- 비용
요약 및 의견
시골 주택을 용도변경한다고 하면 신축이나 증축보다 훨씬 가볍게 생각하는 경향이 있습니다. 아마 용도변경이라는 용어가 주는 부담감이 적기 때문이 아닐까 생각합니다. 그래서 허가 과정과 비용에 대해 쉽게 생각하고 시작하는 경향이 있습니다. 저의 경우는 그랬으니까요.
하지만 현실은 시골 주택의 경우 용도변경이 허가에 있어 신축보다 더 어려운 과정일 수 있다는 생각이 듭니다. 특히 최근 지속적으로 관련 건축 법규가 강화되고 있기 때문에 더욱 그렇습니다.
담당 공무원과 건축사는 가급적 법규에 따라 허가 절차를 밟으려 할 것입니다. 오래된 건물에서 발생할 수 있는 문제의 여지를 남기고 싶지 않기 때문입니다. 따라서 신축보다 더 까다로운 확인과 절차를 거치게 됩니다. 사정은 통하지 않고 건축법의 근거만이 문제를 해결하는 경우가 많았습니다.
결국, 시골 주택을 카페나 식당으로 용도변경을 하시려면 건축사의 능력이 절대적이라는 결론에 내리게 되었습니다. 더불어 건축주도 문제가 발생할 경우 상황에 맞춰 법규에 대한 공부를 하는 것이 필요할 수 있습니다. 건축사도 세부 사항까지 모두 알고 있는 것이 아니기 때문입니다. 최소한의 관련 법규 근거를 제시해야 건축사도 다시 움직일 수 있다는 사실을 알게 되었습니다.
이제 생각해 보면 용도변경이 꼭 필요한 경우는 허가를 득해야 하겠지만 그렇지 않다면 용도변경을 하지 않고 다른 방안을 찾아보는 것도 하나의 방법으로 보입니다. 비용과 시간 그리고 마음 고생으로 허가증을 받고도 달갑지 않을 수 있기 때문입니다.