시골 주택을 카페로 용도변경하면서 당연히 휴게음식점 허가만 생각했는데요. 도중에 건축사 권유로 일반음식점으로 변경하게 되었습니다. 지금 생각해 보면 일반음식점으로 허가를 득한 것은 잘한 선택으로 보입니다.
살다 보면 선택을 해야 할 일이 참 많습니다. 보통은 당장에 귀찮다고 조금 더 쉬운 길을 택하게 되는데요. 시간이 지나 또 다른 문제에 부닥치면 크게 후회하는 일이 많습니다. 제가 항상 그랬습니다.
이 글에서는 시골에서 카페를 해도 일반음식점 허가가 조금이라도 유리한 이유를 저의 경험과 생각을 기반으로 정리해 보았습니다.
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용도변경, 휴게음식점으로 허가를 신청하다
제가 시골에서 카페를 운영하는 이유는 그리 거창하지 않습니다. 체험학습을 주로 허브차나 꽃차 위주로 하게 되었는데요. 체험 대상은 유치원과 나이 드신 일반인 정도입니다. 지금은 흐트러졌지만 정원을 가꾸다 보니 꽃에 관심이 있는 분들이 들락거리게 되었습니다.
오신 분들은 한결같이 여기에 카페를 차라면 참 잘 되갰다는 말을 남기고 가곤 했습니다. 처음에는 대수롭게 여기지 않았지만 시간이 갈수록 조금씩 생각이 바뀌게 되었습니다.
체험학습은 한계가 명확하다
무엇보다 체험학습을 하기 위해 정원을 가꾸는 일이 너무 많은 노동을 요구하였습니다. 그리고 깨달은 것은 인간이 자연을 이기는 일은 쉽지 않다는 사실이었는데요. 들이는 노동에 비하면 수입은 너무 적다는 생각이 들었습니다. 일 년 내내 고생해서 봄과 가을 반짝 1달 정도 가능한 체험학습이 전부였으니까요.
아마 지금은 체험학습의 인기도 예전보다 훨씬 못할 거라 생각합니다. 아이들도 적어지고 유치원 수입도 많이 달라졌을 테니 말입니다.
한마디로 체험학습의 한계를 깨달았다고나 할까요. 100명, 200명씩 한꺼번에 몰려오는 아이들을 관리할 직원을 일시적으로 구하는 일도 쉽지 않았습니다. 특히 시골에서 사람 구하는 일은 더욱 어렵습니다.
그래서 자연스럽게 직접 제작한 차를 일반인에게 팔 수 있는 시골 카페를 생각하게 되었는데요. 체험학습의 한계와 수익적인 측면을 고려한 결정이라고 생각합니다.
시골에서 카페를 생각하다
시골에서 카페를 고려하게 된 한 가지 이유가 더 있는데요. 체험학습 사업자의 한계를 여실히 느꼈기 때문입니다.
아시는 것처럼 농사를 지으면서 체험학습을 할 경우 사업자 내기는 그리 어렵지 않습니다. 군청에서 허가를 받을 필요도 없이 바로 세무서에 체험학습 사업자 신청을 하면 됩니다. 혹시, 지금은 체험학습 사업자 허가 과정이 어떻게 되는지 모르겠지만 아마 동일한 방법으로 쉽게 사업자 등록이 가능할 것으로 보입니다. 참고로 저의 경우는 약 10여 젼 전에 내었던 체험학습 사업자입니다.
그러니까 사업자 업태에 “꽃차 허브차 체험”이라고 명기되어 있습니다. 무엇을 체험하는지 구체적으로 명시해야 하기 때문이죠. 사업자 내용대로 한다면 꽃차나 허브차 체험을 농장에서 하는 데는 아무런 문제가 되지 않는 것입니다.
그렇지만 한 가지 문제를 만나게 됩니다. 만약 아이들이 꽃차 체험을 하고 집으로 돌아가 배탈이라도 나게 되면 어떻게 될까 하는 걱정이 되기 시작한 거죠. 물론 그런 일은 발생하지 않았지만 항상 문제의 가능성은 안고 있었습니다.
또 한 가지는 체험을 하는 경우는 체험비를 받고 꽃차를 마실 수 있지만 오가는 일반인들은 꽃차를 돈을 받고 필수는 없습니다. 체험을 하지 않은 상태라면 차를 판매하는 꼴이 되는 것이니까요.
그런데 정원에 오시는 일반인들은 꽃차 한 잔을 마시기를 원하기도 했습니다. 이게 체험이냐, 차 판매냐 하는 논란은 있겠지만 손님이 조금이라도 더 늘어나는 경우라면 이야기는 달라질 것으로 생각했습니다. 그저 차 판매라고 볼 경우 엄연히 불법 영업이 되는 것이니까요.
고생을 조금이라도 덜 하고 차를 판매한다면 그것도 괜찮겠다는 생각도 차츰 들기 시작했습니다. 체험학습은 준비하는 과정이 너무 고생스럽고 자연의 결과에 좌우되지만 차를 판매한다면 다른 상황이 될 거라는 생각이 들기 시작한 것이죠. 체험학습이 예약을 잡았다가도 비가 오면 취소가 됩니다. 바람이 심하게 불어도 취소되기도 하니까요.
결국 자연을 기반으로 하는 체험학습은 돈벌이가 안된다는 결론을 내리게 되었고 여기에서 농사 외 부수입을 만들려면 카페를 함께 하는 것이다는 생각이 굳어지게 되었습니다.
자, 이제 카페를 하기로 했으니 용도변경 허가를 받아야 하는데요. 이때 당연히 휴게음식점으로 허가를 받을 생각만 하게 된 거죠. 왜냐하면 주류나 음식을 판매할 생각은 추호도 없었으니까요. 그럴 여건도 되지 않았구요.
용도변경, 일반음식점으로 허가를 변경하다
이렇게 용도변경 허가를 휴게음식점으로만 생각하고 일반음식점을 전혀 고려하고 있지 않았던 이유는 또 있습니다. 아무래도 일반음식점은 세금 문제나 영업 허가나 더 복잡하고 어렵지 않을까 하는 염려가 있었습니다.
일반음식점을 꺼려한 이유
우선은 상가에 대한 세금 문제인데요. 현재는 시골 주택이다 보니 일 년에 나가는 보유세가 저의 없는 편입니다. 10만원도 안되니까요. 하지만 근린생할지설, 즉 상가로 용도변경을 후에는 약 2~3배 정도의 세금이 부과된다는 말을 들었습니다. 그래도 이 정도는 괜찮겠지만 훨씬 더 많은 세금이 부과되면 정말 부담스러운 일이 될 수 있기 때문입니다.
게다가 영업 허가 후 부과되는 각종 세금도 부담스럽습니다. 무엇보다 하수도원인자부담금이 폭탄을 맞으면 어찌하나 하는 걱정이 있었습니다. 그 외 생각지도 못한 세금이 일반음식점에서는 부과될 수도 있구요.
다음으로는 용도변경 허가 문제인데요. 현재 휴게음식점 허가도 이렇게 힘든데, 일반음식점은 더욱 허가 내기가 어렵지 않을까 하는 생각이 있었습니다. 무엇보다 용도변경 후에도 영업허가 내는 일도 더 복잡한 일이라고 생각이 들었습니다. 한마디로 준비하는데 훨씬 더 많은 비용이 들지 않을까 하는 염려가 있었습니다.
그러니 전혀 할 마음이 없는 식당을 위해 일반음식점으로 용도변경 허가는 낸다는 것은 생각지도 못할 일입니다.
갑자기 일반음식점으로 허가를 변경하다
그런데, 허가가 막바지에 접어들었을 때, 건축사로부터 한통의 전화를 받았습니다. 나중에 소방 문제로 일반음식점으로 허가를 내면 유리하다는 내용이었죠. 저는 일반음식점을 할 의향이 없었기 때문에 그리 탐탁하게 생각하지 않았습니다.
그래도 도와주는 있는 건축사의 조언이라 합부로 거절하지 못하고 일단 제일 부담스러운 오수 원인자부담금부터 알아보았습니다. 다행히 면적이 좁아 하수도원인자부담금은 없는 것으로 답변을 받았습니다.
결국, 조언을 거절하는 것도 그렇고 어차피 용도변경이 쉽지 않아 거의 포기한 상황이라서 그냥 건축사의 조언대로 일반음식점으로 허가를 다시 신청하게 되었습니다. 그런데 얼마 후, 일반음식점으로 덜컥 용도변경 허가가 나오게 되었습니다.
그제야 카페를 일반음식점으로 영업 허가를 낼 경우 어떤 장담점이 있는지 확인해 보았는데요. 결론적으로 말하면 카페도 일반음식점으로 사업자를 내면 유리한 점이 여럿 있었습니다.
카페허가, 일반음식점 허가가 유리한 이유를 알아보다
특히, 저의 경우는 나중에 임대로 내어 놓았을 경우 일반음식점이 찾는 사람이 훨씬 많을 수 있다는 생각이 들었습니다. 이점에서는 정말 허가를 잘 낸 것으로 생각합니다.
또한 나중에 필요해서 휴게음식점을 일반음식점을 변경하려면 용도변경에 준하는 허가상 어려움이 크다는 사실도 확인하게 되었습니다. 물론 일반음식점에서 휴게음식점을 변경하는 것은 그리 어렵지 않아 보였습니다.
카페허가, 일반음식점이 유리한 이유들
시골 주택을 용도변경하는데 어떤 장애물이 있는지 잘 아는 처지이기 때문에 다시 허가를 전제로 용도변경을 신청한다면 정말 못할 노릇이라 생각합니다. 그래서 휴게음식점보다 더 상위 개념인 일반음식점으로 처음부터 용도변경 허가를 받는것이 원칙적으로는 옳다는 생각이 들었습니다.
다음으로 또 한 가지 알게 된 사실은 휴게음식점으로는 가스를 사용할 수 없다는 것인데요. 저도 이 부분은 전혀 알지 못하고 있었습니다.
그러니까 휴게음식점은 인덕션 등 전기 기기로만 조리를 해야 한다는 것인데요. 이 부분이 생각지도 못한 한계로 보입니다. 아무래도 전기 기기는 요리에 한계가 있고 맛도 차이가 있을 거라 생각합니다. 급하게 불을 올려야 하는 요리는 전기로는 어렵지 않을까 생각합니다. 그러니 분식이라 해도 맛에 영향을 미칠 것으로 생각합니다. 무엇보다 전기로만 요리를 해야 한다면 꽤 불편할 듯합니다.
또 알게 된 사실은 카페에서도 수입맥주나 와인, 그리고 칵테일 등을 취급할 수 있다고 하는데요. 이 경우 휴게음식점에서는 판매가 불가능합니다. 또 최근 상품으로 일부 차에서도 알코올이 일부 함유된 제품이 있다고 합니다. 휴게음식점이라는 이러한 상품도 판매가 불가능하겠네요.
알아보니 최근 스타벅스 등 대형 카페에서도 알코올이 함유된 차류 등을 판매하는 전략으로 매장을 일반음식점으로 전환하고 있다고 합니다.
저의 경우는 아니지만, 카페를 휴게음식점으로 영업 허가를 냈을 경우 가장 큰 문제가 있을 수 있는데요. 이 부분이 경험이 있는 저로서는 상당히 예상할 수 있는 문제라고 생각합니다.
카페를 폐업하고 새로운 인수자를 찾을 경우 일반음식점으로 이미 영업을 하고 있다면 훨씬 인수자 범위가 넓을 수 있다는 것인데요. 권리금과 직접 연관이 있는 매우 중요한 문제이기도 합니다. 최소한 시설비 등은 오고 가는 문제이니까요.
일반음식점은 권리금에도 영향을 미친다
현재 카페를 휴게음식점으로 허가를 내서 영업을 하고 있는데, 인수자는 일반음식점을 하고자 한다면 새로 사업자를 내야 합니다. 이 과정이 무척 번거로울 수 있고 만약 새롭게 불법 건축물이 발견된다면 사업자 허가 자체가 나오지 않게 됩니다.
하지만 일반음식점에서 그대로 인수가 되면 영업 승계만 하면 되죠. 상호와 이름만 바꾸면 되니까요. 잘하면 고스란히 권리금을 그대로 받고 편하게 인수가 될 수 있습니다.
건물에 따라서는 불법 건축물과 상관없이 신규로 일반음식점 내는 일이 불가능한 경우도 있을 수 있는데요. 이렇게 되면 처음부터 일반음식점이 가능한 건물로 영업허가를 내야 하는 게 맞을 듯합니다.
저의 경우도 용도변경이 정말 어려웠는데요. 시간이 지나면 또 건축법 규제가 어떻게 강화되어 새롭게 용도변경하는 일이 불가능할 수 있습니다.
이런 모든 부분을 종합해 보았을 때 저의 경우 휴게음식점이 아닌 일반음식점으로 용도병경을 한 것은 잘 된 일이라고 생각합니다.
물론 세금과 영업 허가 등 앞으로는 진행 상황을 감안하면 전혀 알 수 없는 부분이 있어 휴게음식점과 일반음식점 장단점을 장담할 수는 없는 상황입니다. 일반음식점으로 예상치 못한 장애물이 생기면 이제는 휴게음식점으로 다시 변경하거나 주택으로 다시 돌려야 할 수도 있기 때문입니다.
요약 및 의견
시골 주택을 카페로 용도변경하는 과정에서 생각지도 못하게 일반음식점으로 허가를 내가 되었습니다. 현재까지는 결과적으로 잘된 일이라고 생각하고 있습니다.
그 이유를 정리하면 다음과 같습니다.
- 나중에 일반음식점으로 바꾸는 것이 쉽지 않다.
- 임대를 주게 되면 일반음식점이 유리하다.
- 수입맥주, 와인, 칵테일 등을 판매할 수도 있다.
- 차류에도 알코올 성분이 들어가는 제품이 있다.
- 가스를 자유롭게 사용할 수 있다.
지금은 제가 운영할 계획이지만 이 땅을 팔게 되더라도 일반음식점으로 허가를 받은 상가가 더 유리할 것으로 보입니다. 또한 임대를 줄 경우는 현재 영업하시는 분이 권리금을 받는 것도, 그리고 새 임차인 찾는 것도 휴게음식점보다는 일반음식점으로 용도변경이 되어 있는 것이 더 좋아 보입니다.
처음에는 그저 내가 차를 팔기 위한 방편으로 휴게음식점 허가만을 생각하고 용도변경을 신청하게 되었습니다. 하지만 현재 일반음식점으로 허가를 받은 후 이것 저것 떠져보니 카페를 하더라도 일반음식점으로 허가를 내서 하는 것이 유리한 상황으로 보입니다.
저의 경우처럼 시골 주택을 카페로 용도변경을 계획하고 계시다면 휴게음식점보다는 미래적으로 보았을 때 일반음식점 허가가 나은 선택이 될 수 있으니 한 번쯤은 다시 고려하시면 좋겠습니다.