래미안 원페를라 입주자 모집공고가 곧 1월에 있습니다. 일반분양 분양가를 3.3㎡당 6,500만 원에서 6,700만 원 수준으로 예상하시는 분들이 많습니다. 분양가상한제 지역이고 얼마 전 분양을 마친 디에이치 방배가 평당 6496만 7000원으로 책정이 되었기 떼문인데요.
하지만 최근 분양가 추세와 브랜드 가치 등 여러 요인을 따져볼 때 래미안 원페를라 예상 분양가는 조금 더 웃돌 수 있을 것을 보입니다. 당첨만 되면 안전마진 10억이라는 래미안 원페를라가 2025년 첫 로또 청약이 될 수 있을까요?
이 글에서는 래미안 원페를라 예상 분양가를 여러 기준에 의해 최대한 합리적으로 예측해 보았습니다. 또한 래미안 원페를라 대출전략도 함께 알아보았는데요. 이 글이 자금 마련을 준비하시는 예비 청약자 분들에게 도움이 되었으면 합니다.
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래미안 원페를라 기본정보
- 위치: 서울특별시 서초구 방배동 818-14 일대
- 세대: 총 1,097 세대 중 일반분양 482세대
- 규모: 총 16개동(지하 4층 ~ 지상 최고 22층)
- 건폐율 24%, 용적률 246%
- 평형구성: 59 ~ 139P㎡
- 일반분양 타입: 59㎡(157세대), 84㎡(265세대), 106㎡(56세대), 120㎡(4세대)
- 일반분양 예정: 2025년 1월
- 입주 예정일: 2025년 11월
서초구 방배동에 위치하고 있는 래미안 원페를라는 총 1,097세대로 구성되었습니다. 이번에 일반분양은 총 482세대가 나오는데요. 국민평형 84㎡(34평형)가 265세대로 비교적 넉넉하게 예비 청약자들의 관심을 끌고 있습니다.
래이안 원페를라 일반분양은 1월에 예정되어 있는데요. 벌써 청약일정이 나왔네요.
래미안 원페를라 청약일정
- 모집공고: 2025년 1월 17일
- 특별공급: 2025년 2월 3일
- 일반공급 1순위: 2025년 2월 4일
- 일반공급 2순위: 2025년 2월 4일
- 당첨자 발표: 2025년 2월 12일
- 계약일: 2025년 2월 25일~3월 2일
- 입주예정: 2025년 11월
현재 계약금은 분양가의 약 20% 정도 예상됩니다. 중도금, 잔금 등 일정이 빠듯하니 예비 청약자 분들은 다방면으로 서둘러 준비를 하셔야 할 듯합니다.
래미안 원페를라 예상 분양가
래미안 원페를라 분양가 예측은 보통 가까운 디에이치 방배를 기준으로 하고 있습니다. 바로 가까운 곳에 있고 분양 시기도 최근이라서 비슷하게 분양가가 가지 않을까 예측하는 모습입니다.
디에이치 방배의 분양가는 정확히 6496만 7000원에 분양되었습니다. 따라서 래미안 원페를라 분양가는 보수적으로 잡아 6,500만 원에서 6,700만 원으로 보고 있는 근거입니다. 투기과열지구 분양가상한제라는 조건을 전제로 하고 있는 것이죠.
즉, 래이안 원페를라는 분양가상한제가 적용되는 단지로, 인근 시세 대비 합리적인 가격으로 책정될 경우 평당 분양가는 약 6,500만 원에서 6,700만 원 수준으로 예측되고 있다는 것입니다.
이럴 경우 래미안 원페를라 분양가는,
- 59㎡ 타입은 약 16억 원
- 84㎡ 타입은 약 22억 원에서 23.22억 원
- 106㎡ 타입은 약 27억 원에서 28억 원
- 120㎡ 타입은 약 30억 원에서 31억 원
- 139㎡ 타입은 약 35억 원에서 36억 원
수준에서 책정될 것으로 예측되는데요. 이렇게 되면 시세 차익은 최소 7억 이상으로 보이는데요.
하지만 이 분양가는 어디까지나 보수적으로 잡았을 경우이고, 개인적인 견해로는 래미안 원페를라 실제 분양가는 이보다는 조금 더 올라갈 것으로 예측됩니다.
즉, 3.3㎡당 6,800만 원 ~ 7,000만 원 수준에서 결정되지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다.
래미안 원페를라 예측 분양가
| 타입 | 일반분양 | 예상 분양가 |
|---|---|---|
| 59㎡(25평형) | 157 | 17억 2,900만원 ~ 17억 8,200만원 |
| 84㎡(34평형) | 265 | 23억 5,200만원 ~ 24억 2,500만원 |
| 106㎡(43평형) | 56 | 29억 7,500만원 ~ 30억 6,800만원 |
| 120㎡(48.6평형) | 4 | 33억 6,200만원 ~ 34억 6,700만원 |
| 139㎡(58평형) | – | 40억 1,300만원 ~ 41억 3,800만원 |
| 합계 | 482 | – |
위의 표는 래미안 원페를라 예상 분양가입니다. 3.3㎡ 당 최소 6,800만원으로 보고 계산하였는데요. 많은 분들이 평당 6,500만 원 선으로 예측하시네요. 저는 꽤 많이 더 올라갈 것으로 나름 예상합니다.
근거는 작년에 강남 TOP3 아파트 분양가를 보시면 조금 이해가 되실 듯 한데요.
2024년 강남 서초구 분양가 TOP3
| 분양가 순위 | 아파트 | 분양가(3.3㎡) | 지역 |
|---|---|---|---|
| 1 | 래미안 원펜타스 | 6736만 9050원 | 서초구 반포동 |
| 2 | 메이플자이 | 6705만원 | 서초구 잠원동 |
| 3 | 디에이치 방배 | 6496만 7000원 | 서초구 방배동 |
위 분양 아파트 3곳 모두 서초구 투기과열지구 및 분양가 상한제 지역입니다. 지역적 프리미엄과 메리트가 약간은 존재하겠지만, 동일한 서초구에 당분가 근처에 분양이 없다고 감안해서 지역적 메리트를 크게 두지 않고 분양가를 예측해 보았습니다.
보시는 것처럼 1등은 래미안 원펜타스이네요. 평당 6700만 원대입니다. 분양 당시 열기가 장말 대단했는데요. 조합에서는 평당 8,000만 원 이상으로 더 올려 받으려 했지만, 한 번 결정된 땅값으로 그대로 분양가 공고가 발표되었습니다.
2위는 메이플자이가 차지했는데요. 역시 평당 6,700만 원대입니다. 문제는 벌써 1년이 자났다는 것인데요. 지금의 자재비, 인건비, 금융비, 그리고 인플레를 감안하면 평당 200~300만 원은 훌쩍 넘어설거라 생각이 되네요.
마지막 3등은 디에치이 방배인데요. 평당 6,500만원입니다. 래미안 원페를라와 지리적으로 가장 가깝고 분양 시점도 가장 가깝습니다. 그래서 래미안 원페를라도 디에치가 방배와 동일한 분양가인 6,500만 원대로 보고 계시는 듯합니다.
하지만 저의 예측으로는 평당 최소 6,800만 원은 호가할 것으로 예측되는데요. 최대 평당 7,000만 원까지도 감안해야 하지 않을까 생각합니다. 물론, 평당 6,500만 원대 그대로 나올수도 있겠지만요. 조금 높여 책정하는 것이 발표 후 마음은 더 편하지 않을까 생각합니다.
사실, 반포와 방배의 차이가 거슬린다해도 래미안원펜타스가 지금 이 시점에 분양가를 자율적으로 책정한다면 무조건 평당 7,000만 원은 넘어갑니다. 그렇다면 서초구 방배동에 위치한 래미안 원페를라가 평당 6,800만 원은 책정하지 않을까 생각합니다. 아무리 낮게 잡아도 평당 6,500만 원대는 아니라는 것이죠.
간단하게 래미안 원펜탁스 분양가 기준을 몇가지만 살펴봐도 느낌이 가볍지가 않은데요. 무엇보다 올 들어 강남 쏠림이 더 심화되고 있는데요. 똘똘한 1주택과 강남 꼬마빌딩이 이제는 단 하나의 신화로 굳어지는 모양새입니다.
- 강남 쏠림 현상 심화
- 극심한 인플레이션
- 래미안 브랜드 가치
등, 몇가지만 나열해도 서초구가 전국 1등 브랜드가 되어버린 현실입니다.
결국, 현재 1등인 래미안 원펜타스보다는 약간 높은 수준으로 책정될 것으로 보이는데요. 그렇다면 서초구에서 최고 분양가를 기록할 것으로 보입니다. 래미안 원펜타스는 억울하겠지만 1등이 바뀌는 것이죠.
래미안 원페를라 일반분양 세대수
| 타입(전용면적) | 총 세대수 | 일반분양 |
|---|---|---|
| 59㎡(25평형) | 348 | 157 |
| 84㎡(34평형) | 485 | 265 |
| 106㎡(43평형) | 165 | 56 |
| 120㎡(48.6평형) | 96 | 4 |
| 139㎡(58평형) | 3 | – |
| 합계 | 1,097 | 482 |
래미안 원페를라 분양가를 6,800만 원대로 예상하는 이유는 또 있습니다. 바로 세대수입니다.
래미안 원페를라는 총 1,097세대입니다. 래미안 원펜타스는 압도적인 인기에 다소 아쉬운 점이 있다면 단지 세대수였는데요. 총 641세대로 메이플자이와 디에이치 방배의 넉넉한 세대수에 비하면 작은 단지입니다.
2024 강남 분양가 TOP3 총 세대수 비교
| 분양가 순위 | 아파트 | 총 세대수 | 지역 |
|---|---|---|---|
| 1 | 래미안 원펜타스 | 641 | 서초구 반포동 |
| 2 | 메이플자이 | 3,307 | 서초구 잠원동 |
| 3 | 디에이치 방배 | 3,064 | 서초구 방배동 |
| – | 래미안 원페를라 | 1,097 | 서초구 방배동 |
하지만 위 표에서 보시는 것처럼 래미안 원페를라는 1,000세대가 넘는 단지 구성으로 총 세대수에는 전혀 아쉬움이 없으니 이 또한 분양가격에 플러스 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.
게다가 래미안 원페를라는 타입별 단지 구성에서도 래미안 원펜타스에 비해 나쁘지 않은데요. 84타입인 34평형이 총 485세대로 이 중 265세대를 일반 분양합니다. 국민 평형 세대수가 많아서 상대적으로 래미안 원페를라 가격이 오를 수 있다는 분석입니다.
청담동에서 분양했던 롯데 청담르엘은 149세대로 무척 작은 단지였는데요. 분양가는 3.3㎡당 7209만 원이었습니다. 지역의 프리미엄이 있다고 하지만 이 또한 래미안 원페를라 분양가를 가늠해 볼 수 있는 요소입니다. 청담르엘은 벌써 작년 분양가로 지난 얘기가 되었네요. 건설 물가가 하루가 다르게 치솟고 있으니 평당 7,000만 원에 분양해도 설득력은 있어 보입니다.
강남권 역대 분양가 TOP5
| 분양가 순위 | 아파트 | 분양가(3.3㎡) | 지역 |
|---|---|---|---|
| 1 | 청담르엘 | 7209만 원 | 강남구 청담동 |
| 2 | 래미안 원펜타스 | 6736만 9050원 | 서초구 반포동 |
| 3 | 메이플자이 | 6705만 원 | 서초구 잠원동 |
| 4 | 디에이치 방배 | 6496만 7000원 | 서초구 방배동 |
| 5 | 래미안 원페를라 | ? | 서초구 방배동 |
결국, 이번 래미안 원페를라 분양가는 래미안 원페타스 분양가인 평당 7200만 원 기준에는 훨씬 못미치겠지만 그렇다고 디에이치 방배 수준인 평당 6500만 원은 훌쩍 넘어가지 않을까 생각합니다.
래미안 원페를라 대출은?
래미안 원페를라가 분양되는 서초구 방배동은 투기과열지구로 LTV 50% 적용됩니다. 계약금은 분양가의 20% 수준으로 예상되는데요. 84㎡ 타입 기준 약 4.6억 원 ~ 5억 원 정도로 시면 될 듯합니다.
래미안 원페를라는 전매제한이 기본적인 전매제한은 3년이지만 입주 시 조합의 등기 신청으로 바로 전매가 가능하다는 점은 참고하시기 바랍니다.
래미안 원페를라 대출 준비 전략은?
다음은 제 나름대로 래미안 원페를라 대출 전략을 분양 단계별로 정리해 보았습니다.
1단계: 자금계획
84㎡ 기준으로 분양가 약 22~23억 원일 때
- 계약금(20%): 4.6~5억원
- LTV 50% 기준 최대 대출 가능 금액: 11~15.5억 원
- 추가 필요자금: 6~7억 원
2단계: 실무적 대출 준비 전략
계약금에 대한 예측이 되었다면, 이제 중도금과 잔금(주택담보대출)에 대비해야 합니다.
- 주택담보대출과 중도금대출을 동시에 고려해야 합니다.
- 은행별 대출 한도를 미리 확인하고 2~3개 은행과 동시에 상담을 진행하는 것이 좋습니다.
- DSR 규제을 고려하여 소득증빙 자료를 최대한 확보해야 합니다.
3단계: 구체적인 진행 절차
- 계약 전 단계
- 신용점수 확인: 최소 850점 유지
- 기존 대출이 있다면 일부 상환하여 DSR 여유 확보
- 소득증빙 서류 준비: 최근 2년치 소득증빙 필요
- 계약 단계
- 계약금 조달 계획서 준비
- 증여나 자금 출처 증빙 미리 준비
- 공동명의 검토(DSR 한도 확대 가능)
- 중도금 대출 준비
- 중도금 무이자 적용 여부 확인
- 시공사 보증 여부 확인
- 중도금 대출 실행 시기 체크
4단계: 주의사항 체크
- 투기과열지구이므로 6개월 내 주택담보대출 이력 확인
- 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 적용
- 생활안정자금 추가 확보 필요
5단계: 현실적인 대응 방안
- 중도금 집행 시기에 맞춰 단계적 자금 준비
- 예/적금 등 금융상품 활용한 계획적 자금 마련
- 필요시 신용대출도 고려하되, DSR 한도에 유의
위의 단계별 래미안 원페를라 자금 대출 전략은 제 나름대로 정리한 사항입니다. 위의 단계를 참고해서 자신만의 자금 노트를 마련하시는 것이 꼭 필요한데요.
지금부터 꼼꼼히 노트에 정리하고 확인해보시면 여러가지 대안들이 떠오를 수 있습니다.
중요한 점은 혼자 고민만 하시기 보다는,
- 래미안 분양 상담사와 세부 항목에 대해 질문하기
- 은행 대출 담당자와 여러 항목에 대해 상담하기
- 애매한 사항은 관련 카페(부동산 스터디 등)에 문의하여 경험하신 분들의 조언 구하기
등을 동시에 실행하시는 것을 추천드립니다. 아무리 내가 잘 알고 있다고 해도 경험자의 여러 대안들을 무시할 수 없기 때문입니다.
또한 입주 시점에서 다양한 변수가 발생할 수 있으니 이 점도 감안하셔야 합니다. 변수는 꼭 불리한 경우만 있는 것은 아닙니다. 안된다고 했던 사항이 풀릴 수도 있고 은행 대출도 몇번 더 문의하고 시도하면 가능한 경우도 발생합니다.
따라서 입주 시점에서 대출 규제 번동 가능성과 함께 대출 완화 가능성도 함께 고려하셔서 당첨될 경우 포기하지 말고 다양한 가능성을 모색하셔야 합니다.
요약 및 의견
지금까지 래미안 원페를라 분양가와 함께 다양한 대출 전략에 대해 알아보았습니다.
아무리 보수적으로 잡더라도 래미안 원페를라 분양가는 59㎡(25평형)는 최소 16억원 수준, 84㎡(34평형)는 최소 22억 원 이상 수준에서는 결정될 것으로 보입니다.
그렇다면 문제는 당첨 후 자금마련인데요. 일반 서민들이 16억원이나 22억원 가까운 금액을 마련하는 것은 쉬운일이 아니기 때문입니다.
더구나 당장에 계약금 20%도 필요하고 확장비 등을 감안하면 중도금과 잔금 부담은 더 늘어날 수 있기 때문입니다.
실제로 작년 래미안 원펜타스의 경우 당첨자 포기가 속출하기도 했는데요. 누구나 부러워하는 로또 청약 담첨을 포기해야 하는 안타까운 일이 없어야 하겠네요. 투기과열지구는 10년간 재당첨 제한도 있습니다.
경험상, 입지만 좋으면 대출 등 자금 마련은 어떻게든 되는 편인데요. 모든 일에서 중요한 것은 본인의 ‘의지’가 아닐까 하고 항상 생각해 봅니다.